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Habiter à Québec : acheter un condo divise ou indivise?

Posté le 9 juin dans notre blog

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En parcourant le site internet de courtiers immobiliers de la grande région de Québec, vous verrez apparaitre de plus en plus régulièrement les mentions « divise » ou « indivise ».

Ces deux termes, qui sont devenus courants dans le jargon immobilier de Québec, désignent des types de copropriétés tous à fait semblables vues de l’extérieur, mais qui comportent des différences fondamentales dans leur définition juridique et leur gestion.

Avant d’envisager devenir propriétaire d’un condo divise ou indivise, il est primordial de bien faire la différence entre les deux.

Habiter à Québec : acheter un condo divise ou indivise?

Parties privatives et parties communes

Pour bien comprendre la différence entre les deux types d’habitations dont il est question dans ce texte, il faut faire une première distinction : celle entre les parties privatives et les parties communes.

Les parties privatives d’un immeuble sont les aires auxquelles n’ont accès que certaines personnes précises. Par exemple, les espaces habitables sont privatives, en ce sens que malgré le fait qu’un bâtiment peut être la propriété de plusieurs individus, il n’en reste pas moins que chacun habite sa section bien délimitée de l’immeuble.

Par contre, les halls d’entrée, les couloirs, et les escaliers intérieurs ou extérieurs sont des parties communes. Elles sont utilisées par tout le monde, et appartiennent à l’ensemble des propriétaires.

Il est important de faire une distinction claire entre ces deux parties d’un immeuble, puisque d’importantes différences entre le condo divise et indivise reposent dans leur gestion respective.

Portrait du condo divise 

Le condo divise tel qu’on le connait répond à l’acception reconnue du condo classique. Il s’agit d’un logement acheté par un particulier, espace privatif dont il sera le propriétaire exclusif, à l’intérieur d’un immeuble constitué d’autres logements exclusifs. Tout comme un terrain est bien défini sur le cadastre d’une municipalité, chaque condo a son numéro de lot qui le rend tout à fait unique.

Dans le condo divise, les dépenses d’entretien et de gestion des parties publiques sont assumées par les propriétaires, et un conseil d’administration siège régulièrement pour faire la gestion de l’immeuble.

Condo indivise : pas tout à fait le même portrait!

La définition d’un condo indivise est pratiquement à l’opposé d’un condo divise. Le concept de condo indivise implique que le bâtiment n’est pas séparé légalement, mais tout simplement partagé par plusieurs propriétaires.

Aux yeux de la loi, l’immeuble n’est donc qu’une seule habitation, alors que le condo divise, tel que stipulé précédemment, regroupe un certain nombre d’adresses dans le même bâtiment.

Ainsi, une maison unifamiliale qui serait officiellement la propriété d’un couple répondrait autant à la notion d’indivise qu’un condo tel qu’on l’entend. Autrement dit, devenir propriétaire d’un espace privatif faisant partie d’un condo indivise revient à prendre automatiquement comme partenaire les autres occupants de l’immeuble et vous lie à eux par le fait que vous payez la même hypothèque.

Tous les frais de fonctionnements du bâtiment sont assumés par chacun des propriétaires. Ceux-ci sont solidaires dans toutes les transactions, et si l’un éprouve des difficultés à payer, les conséquences seront répercutées sur les autres d’amblée, puisque tout le monde se partage le titre de propriétaire.

Une plus grande collaboration

Certaines institutions financières offrent des produits financiers adaptés à l’indivision et une convention d’indivision est un atout majeur afin de délimiter les responsabilités de chacun, mais le condo indivise demeure une copropriété qui relie de très près ses propriétaires.

Il est donc d’une importance cruciale de partager l’immeuble avec des gens de confiance. Les experts s’entendent également pour dire qu’il est très judicieux de mettre de côté des fonds afin d’emmagasiner des montants qui ne manqueront pas d’être nécessaires lors de grands travaux de rénovation.

L’administration de condos indivises est moins bien définie que celle des divise. À priori, rien n’est imposé aux propriétaires : voilà pourquoi il faut choisir aussi bien sa copropriété que ses copropriétaires.

Acheter : des différences qui peuvent influencer le choix

De façon générale, les prix des condos divise et indivise se ressemblent.

Ce qui fait la plus grosse différence à l’achat est la nécessité d’avoir une mise de fonds d’au moins 20 % lors de l’achat d’un condo indivise. La raison est simple : l’hypothèque de ce type de condo étant séparée entre les propriétaires, la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL) n’assure pas les prêts pour ce type de copropriétés. Une mise de fonds d’une telle importante fait souvent obstacles aux nouveaux acheteurs.

Bien sûr, il y a des avantages qui viennent contrebalancer la situation : les propriétaires de condos indivises réalisent des économies en taxes municipales et scolaires puisqu’aux yeux de la loi, leur bâtiment n’est qu’une seule et même résidence. Dans le cas d’un immeuble à condos divises, chaque propriétaire reçoit une facture, et les taxes sont plus élevées.

Des choix qui se valent

Contrairement à ce qui pourrait paraitre, les condos indivises sont bien présents sur le marché depuis plusieurs années.

La gestion d’un condo indivise, lorsqu’elle est faite dans le respect et la confiance, peut s’avérer très enrichissante en plus d’entrainer des économies. Sur l’île de Montréal, certains quartiers comptent d’avantage de condos indivises puisqu’il y a quelques années, il était fréquent que des amis se regroupent pour acheter des duplex ou des triplex ensemble, dans le but de l’occuper conjointement. Au départ de l’un ou l’autre des occupants, les copropriétaires se seraient succédés jusqu’à ce qu’il n’ait aucun lien entre les occupants, reliés malgré tout par les conditions d’origine.

Plus classique, le condo divise jouit depuis longtemps d’une réputation bien assise, et offre aux propriétaires une autonomie quasi-complète. Cette autonomie est d’ailleurs la caractéristique qui séduira les nouveaux propriétaires, souvent au détriment du condo indivise.

Une certitude demeure : il faut d’abord tomber en amour avec la propriété elle-même, son quartier, son voisinage, l’accès aux services et à tout ce qui vous attire à Québec. Pour tout le reste, une bonne évaluation des implications d’un achat comme de l’autre s’impose et il ne tient qu’à vous de tendre vers ce qui vous convient.

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