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Maison à Vendre : Unifamiliales, jumelés et condominiums à Québec.

La rentabilité de votre plex (duplex, triplex, etc.)

Posté le 29 décembre dans notre blog

ImmoFab est fier d'être Lauréat des prix Nobilis 2016 pour son projet de jumelés rue Bonin!Visiter le projet

 

Petit guide d’achat d’un plex

Valeur d’investissement d’une habitation multifamiliale

 

Une précision d’abord : un plex est une petite habitation multifamiliale, surtout un duplex ou un triplex, mais qui peut compter jusqu’à huit logements. Une maison multi-logement peut prendre différentes formes, des maisons semi-détachées ou maisons en rangées. Investir dans l’achat d’un plex (neuf ou existant) est une bonne façon de se créer un actif tout en ayant des revenus passifs. Toutefois, il faut « savoir acheter », comme on dit, à la fois pour diminuer le stress que peut causer un tel investissement et pour réaliser des profits rapidement. Spécialisé en construction résidentielle en tous genres à Québec, le groupe ImmoFab vous propose ici quelques trucs et conseils afin que votre projet ne prenne une tournure trop « complexe ».

 

Une histoire de rendement

Un des facteurs dont il faut tenir compte dès le départ est le rendement ; combien d’argent votre duplex générera-t-il ? Cela se calcule en déterminant : 1- les revenus annuels, c’est-à-dire en multipliant par 12 la somme d’argent issue des loyers chaque mois ; 2- le montant du capital à rembourser à l’institution prêteuse (banque) durant l’année ; 3- la valeur gagnée ou perdue par votre duplex un an plus tard (il est prudent de suivre le taux cible de l’inflation de 2%). Ensuite, vous additionnez ces trois résultats, que vous divisez par la mise de fonds, puis vous multipliez par 100. Vous aurez alors le rendement global de votre plex. Les immeubles de deux à cinq logements ont généralement des taux de rendement d’environ 25%.

 

La rentabilité réelle (le MRN)

Si vous en êtes à vos premières armes en immobilier, et que ça se voit, un courtier pressé pourra embellir la réalité, par exemple concernant un duplex, en vous disant la vérité, mais pas toute la vérité ! Comme il existe plusieurs mesures de rentabilité, ce courtier pourrait ainsi ne vous parler que de multiplicateur de revenus bruts (MRB), lequel met en perspective les revenus annuels et le prix de vente. Exemple : un immeuble au prix de 450 000 $ dont les revenus (de loyer) atteignent 45 000$, ce qui représente un bon MRB. Le hic, c’est que cet immeuble implique des coûts d’entretien et d’assurance élevés ainsi que des taxes substantielles — nous y reviendrons plus loin. Il risque donc d’y avoir un biais faisant toute la différence. Pour une projection réaliste des revenus, il faut inclure toutes les variables dans vos calculs et utiliser le MRN, soit le multiplicateur de revenus nets.

 

Le prix de vente ; la méthode des comparables

Un duplex ou un triplex qui présente quelques lacunes côté entretien peut tout de même s’avérer être un très bon achat, offrir un très bon rendement. C’est qu’en immobilier un autre facteur fondamental à considérer est le prix d’achat. Il vous faut absolument éviter de payer trop cher. Et, afin de vous assurer d’obtenir le meilleur prix — restons dans les petits immeubles : duplex, condos, etc. —, la méthode à suivre est celle des comparables. De quoi s’agit-il ? C’est simple, il vous faut prendre le temps de faire quelques recherches afin de trouver à quels prix ont été vendus des immeubles semblables, voire similaires à celui que vous ciblez, et ce, depuis les six derniers mois au maximum. Votre duplex devra bien se situer par rapport à la moyenne des prix comptabilisés dans votre échantillon, lequel doit être représentatif.

 

Loyers et expérience

Un autre facteur à ne pas négliger : le montant des loyers perçus au moment de vos démarches d’achat. Pourquoi ? Simplement parce que même s’il s’agit d’un très beau duplex, bien situé, avec de superbes appartements, la majoration du prix des loyers est limitée par ce que permet la Régie du logement en termes d’augmentation annuelle. Or, il peut s’écouler des années avant de pouvoir hausser le prix des loyers (admettant qu’ils soient sous-évalués) à un niveau qui assure la rentabilité de votre investissement. Voilà entre autres pourquoi il est recommandé à ceux et celles qui veulent investir dans l’immobilier de bien se renseigner, de demander conseil à des comptables spécialisés dans le domaine et de parler à des propriétaires expérimentés.

 

Méthode de calcul et coûts probables

Revenons sur la question de la rentabilité réelle de votre projet de « maison à revenus ». Il vous faut employer une méthode de calcul valable pour être certain que votre achat est adéquat ou non. Si les revenus tirés des loyers perçus sont importants, vous devez aussi faire une liste des dépenses qui soit exhaustive. À titre indicatif, voici les facteurs de coûts qui devraient y figurer :

  • le taux d’inoccupation : enlevez 5% du revenu maximal tiré annuellement des loyers ;
  • les taxes municipales ;
  • les taxes scolaires ;
  • l’assurance (on parle souvent de 5% des revenus réels) ;
  • l’électricité et le chauffage (si inclus dans le prix des logements) ;
  • la publicité (pour la recherche de nouveaux locataires) ;
  • l’entretien (prévoyez un montant de 40$/mois par logement) ;
  • la pelouse et le déneigement ;
  • les cas d’extermination (ça peut aller vite ; prévoyez 50$/portes) ;
  • l’administration (minimalement 2% des revenus réels de votre immeuble ; pour plusieurs logements, de 5 à 7% sont plus réalistes) ;
  • la comptabilité ;
  • les frais juridiques (toujours possibles) ;
  • les frais divers (c’est-à-dire une marge de sécurité de 1% des revenus réels).

 

Des fondations à la « couverture »

Groupe ImmoFab vous accompagne dans votre projet d’acquisition de maison, de duplex ou autre. Nos experts vous aident à choisir tant le terrain que les matériaux de construction, la finition, le terrassement… Rien n’est laissé au hasard. À Québec, nous sommes à même de vous mettre en lien avec différents spécialistes qui savent répondre objectivement à toutes les questions, y compris celles concernant la valeur d’investissement d’une habitation multifamiliale.

Une autre information en terminant : vous pouvez estimer rapidement le montant de l’hypothèque en vous basant sur le ratio qu’utilise la banque pour établir que vous êtes capable de supporter l’hypothèque avec les revenus tirés de votre immeuble. Il s’agit du ratio dit « de couverture ».

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